Immobilienexperte im Interview: Eigenheim: Nicht jedes Haus lässt sich zum Traumhaus machen

Immobilienexperte im Interview Eigenheim: Nicht jedes Haus lässt sich zum Traumhaus machen

Nürnberg · Sie überlegen Haus- oder Wohnungseigentümer zu werden? Herzlichen Glückwunsch - und viel Glück! Denn der Weg dorthin hat Hürden. Ein Experte erklärt, wo Sie die Augen besonders offenhalten sollten.

21.07.2026 , 06:06 Uhr

Endlich ins Eigenheim einziehen? Für viele Menschen ein Traum. Doch bevor es so weit ist, muss gebaut werden - oder gekauft. Und dabei kann manches schiefgehen. Worauf man achten sollte - und warum sich die Lektüre langer Protokolle lohnen kann, erklärt Tobias Beuler im Interview.

Beuler arbeitet als Bausachverständiger, ist Gründer verschiedener Online-Plattformen rund um den Hausbau und Autor von Sachbüchern übers Bauen, Kaufen und Sanieren von Immobilien.

Herr Beuler, Ihr erstes Buch, trug den Titel „Bau keinen Scheiß“. Jetzt haben Sie ein neues Buch geschrieben. Der Titel: „Kauf keinen Scheiß“. Welches von beidem ist denn schwieriger auf dem Weg zum Eigenheim?

Tobias Beuler: Schwieriger ist der Kauf einer Bestandsimmobilie. Beim Neubau hat man ja den charmanten Vorteil, dass man zusammen mit einem Architekten auf dem weißen Papier anfangen und wirklich kompromisslos das eigene Traumhaus planen und bauen kann. Das ist bei einer Bestandsimmobilie natürlich wesentlich schwieriger. Da fange ich mit einer Idee an, die beispielsweise 30, 40, 50 oder 60 Jahre alt ist, und habe einen vorgegebenen Grundriss. Und früher hat man ja ganz anders gebaut als heutzutage. 

Nehmen wir zum Beispiel das Badezimmer. Das waren meist ganz kleine, hochgekachelte Schläuche. Heute denkt man eher in Richtung Wellness-Oase, hat etwa eine frei stehende Badewanne, eine ebenerdige Dusche, die schon altersgerecht ist, und am besten ein großes Fenster, das man auch beschatten kann. Ich kann aber allein schon wegen der Statik nicht einfach Wände einreißen, um das Badezimmer im Dachgeschoss zu vergrößern. Will ich es verlegen, muss ich die ganzen Leitungen mitdenken, sonst kommen am Ende Rohre aus der Decke, wo im Erdgeschoss eigentlich die Wohnzimmercouch stehen sollte.

Und der Grundriss spielt auch eine Rolle bei der Haustechnik: Wärmepumpe, Warmwasserspeicher, Elektrokasten fürs Smart Home - das passt oft gar nicht mehr in die kleinen Technikräume, die man früher gebaut hat. Will ich den Raum vergrößern, muss ich wissen, dass ich wertvolle Quadratmeter aus dem vielleicht sowieso schon eher kleinen Wohnzimmer wegnehme. Das heißt, oft kann ich die gebrauchte Immobilie gar nicht so auf Vordermann bringen, wie ich das gerne möchte.

Wie kann man denn verhindern, dass man wirklich Scheiß kauft?

Beuler: Vor allem, indem man einen Profi mitnimmt, bevor man ein Haus kauft. Der darf natürlich auch nicht in die Wände bohren und Leitungen checken und kann nur eine Sichtkontrolle machen. Aber zumindest kann er grob sagen: Wenn du dieses Haus kaufen willst, mach dir klar, dass in etwa fünf Jahren ein neues Dach fällig wird - oder, dass man die Fenster erneuern sollte, bevor man die angedachte neue Heizungsanlage einbaut. Wenn man nicht dreimal anfangen will zu sanieren und ein Gerüst aufzustellen, sollte man ja auch auf Synergieeffekte achten. 

Außerdem muss man den Sanierungsbedarf natürlich auch bei der Finanzierung im Blick haben. Gebrauchte Immobilien sind vielleicht eine Ecke günstiger - aber man sollte da schon einberechnen, welcher Kostenbatzen noch dazukommen kann, wenn man alles so auf Vordermann bringt, wie man es haben will. 

Ein Vorteil bei Bestandsbauten: Man kann - und sollte - natürlich schon mal die Nachbarschaft anschauen, die Einkaufsmöglichkeiten ums Eck, die Vereine. Zieht man ins Neubaugebiet, weiß man hingegen gar nicht, was man später wirklich bekommt.

Sie raten in Ihrem aktuellen Buch, sich vor dem Kauf einer Wohnung im Mehrfamilienhaus die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen zu lassen. Was erfährt man aus denen denn Spannendes?

Tobias Beuler: Man erfährt, wie dieses Haus geführt wird, welche Kultur dort herrscht und wie die Eigentümer zusammenleben.

Wenn in einem Mehrparteienhaus Eigentümer und Mieter wohnen, dann gibt es meist automatisch Konflikte. Die Eigentümer, die in dem Haus leben, wollen es vielleicht möglichst schön haben und besonders viel Geld ausgeben für das Eigentum, also zum Beispiel die Fassade alle fünf Jahre streichen oder den Garten gestalten lassen und gepflegt halten. Die Investoren, die die Wohnung an Mieter vermieten, sind aber vielleicht eher an einer hohen Rendite interessiert. Das heißt, ob der Gärtner kommt, ist ihnen dann egal. Schaut man sich die Protokolle an, sieht man, wie solche Punkte ausdiskutiert werden und wie die Zusammensetzung der Eigentümer aussieht.

Ein Tipp: Achten Sie vor allem auf den Punkt Sonstiges im Protokoll. Da können alle noch mal ein Gesprächsthema eröffnen. Wenn der Punkt textlich länger ist als alle anderen besprochenen Punkte zuvor, dann auf jeden Fall Finger weg. Dann gibt es Konfliktpotenzial.

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