Entwickler Markus Vogel im Interview: „Henschelareal wird öffentlicher Stadtraum“
Stand: 20.07.2026, 06:00 Uhr
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Markus Vogel entwickelt für den Investor Sector Seven das zehn Hektar große Henschelareal zwischen Innenstadt und Rothenditmold in Kassel. Über seine Pläne spricht er im Interview.
Kassel – Markus Vogel vom Berliner Büro Dr. Vogel entwickelt für den Investor Sector Seven das zehn Hektar große Henschelareal zwischen Innenstadt und Rothenditmold. Das Projekt ist aktuell eines der bedeutendsten Stadtentwicklungsprojekte in Kassel. Wir haben mit ihm über den aktuellen Stand der Planungen gesprochen, was das Gelände besonders macht und ob ein Rüstungsunternehmen als Nachbar die Entwicklung womöglich erschwert.
Herr Vogel, was unterscheidet das Henschelareal von Projekten, die Sie in anderen Städten entwickeln?
Das ist eine sehr kluge Frage. Das ist relativ einfach und auch wirklich einzigartig: Das ist der Denkmalschutz, der auf allen Objekten liegt. Und das Zweite ist, dass wir mit den bestehenden Gebäuden umgehen müssen, die weiter genutzt werden sollen, und nicht ausschließlich neu bauen. Das, was wir neu bauen, ist überschaubar. Die Veränderung des Henschelareals wird sich vor allem in der Umwandlung der jetzigen Bestände zeigen.
Sie haben bei der Infoveranstaltung zuletzt von bitteren Pillen gesprochen, die Sie als Investor haben schlucken müssen. Können Sie das noch mal ausführen?
Das sind einerseits Auflagen, die die jetzigen Nutzer betreffen, die auch weiterhin Teil des Henschelareals sein werden. Das betrifft vor allem die Lösung für die beiden Museen. Wir haben von vornherein von der Stadt die Bitte bekommen, die Museen zu berücksichtigen. Eine Integration von Museumsflächen ist erst mal eine Herausforderung für ein solches Quartier. Aber da haben wir jetzt eine mögliche Lösung, wenn sich eine Finanzierung für das Museum für Industriekultur findet. Die zweite bittere Pille war und ist immer noch die Diskussion um die Zufahrt zur Brandaustraße. Das ist jetzt sehr aufwendig, diese Durchfahrt herzustellen und die damit verbundenen Einschränkungen. Das hatten wir anders geplant.
Was ist aus Ihrer Sicht die größte Änderung in der Planung, seitdem der Investor das Gelände erworben hat?
Seitdem ist noch nicht so viel passiert. Aber zukünftig wird die größte Änderung sein, dass das Henschelareal ein öffentlicher Stadtraum wird. Ich glaube, vielen ist nicht klar, dass es sich hier aktuell um ein Privatgelände handelt. Zukünftig werden dort öffentliche Straßen sein, die Straßennamen bekommen und in der Verantwortlichkeit der Stadt Kassel liegen. Nur so ist in Zukunft auf dem Areal eine gemischte Nutzung möglich.
Es gibt Gerüchte, dass dort im Boden womöglich noch Relikte aus der Vergangenheit schlummern, die die Entwicklung erschweren könnten. Macht Ihnen das Sorge?
Nein, das ist heute Standardhandeln jedes Investors, Projektentwicklers oder Bauunternehmers. Jedes Mal, wenn wir einen Bauantrag einreichen, müssen wir nachweisen, dass es im Boden keine Altlasten mehr gibt, die man herausholen sollte. Das machen wir immer. Das ist nichts Spezifisches für das Henschelareal, das ist überall eine Auflage, wo früher mal Industrie oder Gewerbe war.
Kommen wir konkret zurück zum Henschelareal. Hatten Sie die Vielzahl der Interessen, die auf dem Gelände in Rothenditmold zusammenkommen, von Beginn an auf dem Schirm?
Uns hat es nicht überrascht. Und ich finde auch die Diskussion in Kassel sehr konstruktiv. Eine Stadt besteht aus Menschen, die niemals gleichgerichtete Interessen haben. Jeder hat das Interesse, das ihm am nächsten liegt. Und das weicht oft ab vom Interesse des Nächsten, des Nachbarn, des Gegenübers. Zu Beginn unserer Planungen gab es eine Veranstaltung an der Uni Kassel. Dort wurde unnötigerweise versucht, in das Projekt eine Polarisierung reinzubringen. Es hieß: Wir verdrängen Mr. Wilson, was so nicht stimmt.
Viele Menschen im Stadtteil haben nach wie vor Bedenken. Haben Sie die Menschen in Kassel nicht ausreichend mitgenommen bei der Planung des Quartiers?
Nein, das würde ich nicht sagen. Sie müssen als Vorhabenträger damit leben, dass es Kritiker gibt. Sie können nie alle davon überzeugen, dass so eine Maßnahme gut ist, oder es allen recht machen. Aber Sie können zuhören und damit vieles rechter oder besser machen als ohne Dialog.
Demnach überrascht Sie also auch nicht die Vehemenz, mit der Anwohner und Mieter des Geländes versuchen, auf sich aufmerksam zu machen?
Ich kann die Perspektive der Anwohner der Heilhaus-Siedlung verstehen. Ich verstehe, wenn sie nicht wollen, dass wir das Grundstück zur Brandaustraße öffnen. Aber da muss man sich fragen: Wie funktioniert die Stadt, wie funktioniert Stadtplanung? Wir haben ein gewerbliches Grundstück mitten in der Stadt, das üblicherweise von jeder Straßenseite mehrfach hätte geöffnet werden können. Wir haben uns hier wirklich auf den absoluten Minimalkompromiss verständigt. Auch hier kann man es nicht allen recht machen. Ich habe in Berlin ein Projekt gehabt, da hat sich zum Schluss jemand an einen Baum gekettet. Was wäre die Alternative gewesen? Nicht zu bauen?
Sie haben gesagt, Sie haben den Minimaldurchbruch an der einen Stelle gemacht. Hätten nicht mehrere Durchbrüche auch dazu führen können, die Brandaustraße vom Verkehr zu entlasten?
Nein, denn da hat der Denkmalschutz noch ein Wörtchen mitzureden. Und der hat gesagt: Nur an dieser Stelle und an einer zweiten Stelle nur ein Durchgang für Fußgänger.
Wie sieht es aus mit Blick auf die aktuelle Situation von Künstlern, Handwerkern und Gewerbetreibenden auf dem Gelände?
Die Stadt und auch wir halten es für gut, dass wir Räume haben, in denen kleinteilig verschiedene Dinge entstehen und gestaltet werden, von Gewerbetreibenden, Handwerkern oder auch Künstlern. Die Gruppe ist nicht so homogen, wie sie auf den ersten Blick scheint. Man muss hier allerdings auch die sehr marode Grundsubstanz im Blick behalten. Wir müssen auch diese Räume sanieren, auch wenn sie am Ende nicht alle den Zustand eines Museums haben müssen. Was wir aber zukünftig nicht mehr organisieren können, sind über 60 Einzelmietverträge. Wir könnten uns beispielsweise vorstellen, dass es einen Generalmietvertrag mit der Stadt Kassel gibt, zu Konditionen, die für die Nutzer verträglich sind, womöglich mit Unterstützung beziehungsweise Förderung der Stadt. Die Stadt oder ein Organisator kümmert sich dann um die Untervermietung der Räume. Wir stellen dafür eine große Fläche, eine halbe Halle oder mehrere Etagen im entsprechend sanierten Zustand zur Verfügung.
Können Sie für diesen Bereich etwas zum Zeitplan sagen?
Für die Flächen rund um das Gelände von Mr. Wilson wird sich in den nächsten drei Jahren bis Anfang 2029 nichts ändern. Bei der R21, wo jetzt die Künstler zum Großteil untergebracht sind, wissen wir es nicht, aber ich würde sagen, die nächsten zwei bis drei Jahre ändert sich auch dort nichts.
Zuletzt sind dort Mieten teilweise angepasst worden?
Ja, das ist richtig. Wir haben seit der Übernahme des Geländes vor fünf Jahren den einen oder anderen Mietvertrag angepasst, anpassen müssen. Sie müssen sich vorstellen, dass es dort Mietverträge gab, deren Pauschalmiete insgesamt unter dem Betrag für die Betriebskosten lag. Aber auch nach diesen Anpassungen ist jede einzelne Miete für uns ein Zuschussgeschäft im Vergleich mit den Mieten, die wir von Gewerbetreibenden und Handwerkern für die gleichen Flächen erhalten könnten. Von daher subventionieren wir auch heute noch sämtliche Mieten der Künstler.
Immer wieder ist Rüstung im Stadtteil Thema: Würden Sie sagen, dass ein Rüstungsunternehmen als Nachbar die Entwicklung dieses Geländes erschwert?
Nein, aber auch nicht erleichtert. Sie können sich ja ihre Nachbarn nicht aussuchen. Wir haben das Henschelareal erworben, weil wir Potenzial im Gelände und vor allen Dingen im Standort Kassel gesehen haben. Man nimmt die Nachbarschaft wahr, aber davon macht man im Regelfall keine Investitionsentscheidung abhängig. Was mich an dieser Stelle verblüfft hat, ist aber der Beschluss des Ortsbeirates, der sich auch gegen die Rüstung im Stadtteil ausspricht und den Bebauungsplan ablehnt. Wenn der Bebauungsplan für das Areal nicht beschlossen wird, dann könnte man zumindest theoretisch leicht die Rüstungsproduktion auf das Henschelareal ziehen. Wenn man aber den Bebauungsplan festsetzt und dort ein urbanes gemischt genutztes Gebiet entsteht mit öffentlichen Straßen, Wohngebäuden, einem Museum und mit öffentlichen Grünflächen und einem Spielplatz, dann wird es das garantiert nicht geben. Und das hat Sven Schoeller auch ziemlich klar gesagt.
Dr. Markus Vogel ist Geschäftsführer der Büro Dr. Vogel GmbH und verfügt als Architekt, Immobilienökonom und Unternehmensberater über mehr als 30 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft. Zuvor war er verantwortlicher Partner in der Industry-Line Real Estate bei der Deloitte & Touche Wirtschaftsprüfungsgesellschaft GmbH. Heute betreuen er und sein Team deutschlandweit und international eine Vielzahl komplexer Immobilienprojekte, Unternehmen und Organisationen. Die Projektentwicklung großer städtischer Quartiere ist dabei einer der Schwerpunkte der Projektentwicklung im Haus.